商品房预售合同常见争议焦点及裁判要点归纳
通过上期对《湖南省房地产开发经营行业诉讼大数据分析报告》（2018年度）分析可知，房地产行业中三大四级案由依次是：商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷、民间借贷纠纷。本文特从“商品房预售合同纠纷”入手，检索湖南省2019年二审共280份裁决书，其中判决书243份。
通过分析裁判文书，发现243份判决书涉及到的开发商实际只有十来个，购房者集体起诉的批量案件较多，涉诉最多的为怀化某房地产公司，涉诉98个。现将这243份判决书大致归纳为如下六大类常见争议焦点，并相应归纳出二审法院的裁判要点：
一、逾期交房问题
1.逾期交房违约责任有约定从约定，无约定从法定。
（1）（2019）湘10民终349号：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，开发商未按合同约定的房产交付条件取得建设工程竣工验收备案证明文件，已构成违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十二条约定了开发商逾期交房的违约责任，根据该约定开发商应支付的违约金为每日支付总房款的万分之一。
（2）（2019）湘06民终1575号：双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已经约定开发商逾期交房的违约责任，应按照该约定。如果认为逾期交房造成的损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（3）（2019）湘12民终863号：团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，应系合法有效。双方签订《商品房买卖合同》后，买受人已经缴清了购房款，但截止至今开发商尚未取得验收证明文件，不具备交房条件，应承担逾期交房违约责任。
2.逾期交房的违约责任应综合考量。
（1）（2019）湘01民终564号：开发商未按合同约定履行交房义务，构成违约。违约金参照开发商的过错、合同实际履行情况等因素，酌情调整至日万分之二。
（2）（2019）湘01民终2983号：双方签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，开发商未按合同约定办理合同备案及申请预告登记手续，且逾期未交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算标准，涉案合同约定为日万分之五显著过高，特根据合同实际履行情况，酌情调整为日万分之二。
3.验收延期不是法定免责事由。
（1）（2019）湘01民终2968号：双方签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，开发商主张相关政府部门在消防、国土、环保、规划、竣工验收等方面存在延误，但未提交相关证据证明其申请验收的时间，不能证实相关政府部门进行验收超出了规定的时间，因此开发商应承担逾期交房违约责任。
（2）（2019）湘01民终2783号：双方签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，开发商辩称因电力设施安装工程延误导致延期交房，符合免责条款约定，因未提供充分的证据予以证实，故不予采纳。
4.交房日期有约定从约定，无约定以实际情况为准。
（2019）湘04民终221号：因双方当事人未在合同中将必须经过消防验收或必须取得竣工验收备案表明确为交房条件，故买受人以涉案房屋通过消防验收的时间及取得竣工验收备案表的时间晚于合同约定的交房时间为由，要求开发商承担逾期交房违约金的违约责任，依据不足，不予支持。
二、逾期办证问题
1. 迟延办证非开发商原因可不承担责任。
（2019）湘12民终42号：本案迟延办证不是房屋开发商的原因所致，由于政府相关职能部门的延迟而导致合同登记或产权登记延迟的，开发商不承担责任。
2. 顺延事由成立办证期限应相应顺延。
（2019）湘12民终691号：双方约定的办证期限内出现顺延事由，开发商的办证期限应相应顺延。本案是由于政府行为及相关部门办事效率原因所致，属于不可归责于双方当事人的事由，开发商的办证期限应当按照合同约定相应顺延。
三、房屋质量问题
1.开发商应承担房屋维修费用。
（2017）湘01民终7266号：经鉴定，涉案房屋存在阳台顶部渗漏等质量瑕疵，并不存在主梁断裂现象，且现有质量瑕疵中的部分瑕疵还是由于装修造成的。根据鉴定意见中的质量瑕疵情况，并考虑部分瑕疵系由上诉人装修自行造成的因素，结合公平原则，酌定开发商支付买受人房屋维修费用10000元。
2. 开发商应承担修复责任。
（2019）湘01民终2047号：罗丕生、恒港公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。开发商向买受人交付的商品房出现了渗水、开裂等问题，双方均认可该问题出现在质量保修期内，故该渗水、开裂、楼板偏薄问题属于质量保修范畴，开发商应当承担修复责任。
四、买受人未缴纳足额房款的违约责任
1.买受人未缴纳足额房款，应支付违约金。
（1）（2019）湘12民终417号：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，现开发商未按合同约定的时间向买受人交付房屋是事实，但合同中明确约定买受人应付清全部房款等费用后，方可进行房屋交接，买受人不支付余款，已构成违约。
（2）（2018）湘02民终2560号：涉案商品房预售合同解除，系买受人未按约履行房屋尾款交纳义务所致，依照双方商品房预售合同的约定，买受人需支付购房款5%的违约金。
2. 买受人未缴纳足额房款，开发商可要求解除合同。
（2018）湘01民终7639号：开发商主张与买受人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的虚假意思表示，但未提供相应的证据予以证明，不予认可。但买受人至今未向开发商支付全部购房款，已经构成根本违约，开发商起诉要求解除与买受人的《长沙市商品房买卖合同》符合法律规定。
五、继续履行问题
1.开发商可行使先履行抗辩权。
（2019）湘12民终533号：双方签订的商品房买卖合同合法有效，约定案涉房屋交付条件是付清全部房款后10个工作日内。现买受人请求开发商履行交房义务，将其购买的门面、商铺交付。但买受人没有其所购门面、商铺的具体编号，亦未能证明自己向开发商付清了全部购房款，开发商可行使先履行抗辩权。
2. 买受人可要求开发商办理房屋验收合格等相关手续。
（2019）湘10民终1388号：开发商交付的商铺不符合合同约定，存在违约，应当及时采取补救措施,办理房屋验收合格等相关手续，确保交付的房屋符合合同约定标准。买受人请求开发商继续履行合同义务，办理房屋验收合格等相关手续，符合法律规定。
（2019）湘06民终2137号：本案所涉商品房预约合同系双方未履行完毕的合同，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知买受人继续履行合同，该合同应视为解除，公司应返还房款、定金并承担相应利息。
以上裁判规则分析，相关归纳与概括仅为法律实务探讨学习所用，如有部分表达不到位，敬请谅解。小编已将案号写明，有兴趣的可登陆中国裁判文书网研究相关案例。
