以案说法||商品房质量问题如何维权？
案情简介：
2014年11月10日，罗某与某房地产开发商签订《商品房买卖合同》，合同第十八条约定：“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……”。同时，《住宅质量保证书》中对地基和主体结构、屋面防水、墙面、厨房、卫生间地面等的保修内容和保修年限进行了明确约定。合同签订后，罗某按照合同约定支付了购房款。
2015年12月31日，某房地产开发商通知罗某收房。罗某在验房过程中，发现涉案房屋存在漏水、开裂等问题，罗某提出异议，双方未能就涉案房屋维修及赔偿问题达成一致，遂诉至法院。
案件审理过程中，湖南大学司法鉴定中心对涉案房屋开裂及渗水原因及修复方案、修复费用进行鉴定。法院认为，罗某与某房地产开发商签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
本案中，①开发商向买受人交付的商品房出现了渗水、开裂等问题，双方均认可该问题出现在质量保修期内，故该渗水、开裂、楼板偏薄问题属于质量保修范畴，开发商应当承担修复责任；②开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，开发商应承担修复费用及修复期间造成的其他损失。
法院判决：（2019）湘01民终2047号
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应遵照履行。
本案中，被告向原告交付的商品房出现了渗水、开裂等问题，双方均认可该问题出现在质量保修期内，故该渗水、开裂、楼板偏薄问题属于质量保修范畴，依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，被告应承担修复房屋的质量瑕疵责任，从原告最初提出房屋质量问题至今已两年有余，被告均未按要求完全履行修复房屋的责任，可以推定被告在合理期限内拖延修复，故原告有权自行或委托他人修复，现修复房屋的费用已经确定，故对原告要求被告赔偿原告因房屋渗水、开裂、楼板偏薄等质量问题造成的损失8706.36元的诉讼请求，本院予以支持。
原告要求被告支付鉴定费用14000元的诉讼请求，因涉案进行鉴定主要原因系被告引起，故对于涉案鉴定费用14000元应由被告支付。
一审裁判结果：一、被告房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付房屋修复费用8706.36元；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。
二审裁判结果：驳回上诉，维持原判。
律师点评：
本案是一起比较典型的房屋质量纠纷案件，为此，我们特从中提炼出如下几个典型问题予以分析。
一、哪些情况可以视为房屋质量问题？
通常房屋质量问题包括：
（1）楼体不稳；
（2）裂缝，如本案中情形；
（3）渗漏，如本案中情形；
（4）墙体空鼓、墙皮脱落；
（5）隔音、隔热效果差；
（6）门窗封闭性差、变形；
（7）上下水跑冒漏滴；
（8）水、电、暖通、气设计不合理，影响业主正常使用；
（9）公用设施设计不合理，质量不过关等。
二、遇到房屋质量问题，开发商有哪些承担责任的方式？
针对上述房屋质量问题，开发商因房屋质量问题所承担的责任主要有：维修责任、赔偿责任及退房责任。在房价行情较好时，大多数业主会选择要求开发商承担维修责任，但当房价下跌时，退房随之增多。前述案例讲的就是开发商承担维修责任、赔偿责任，这里重点讲下退房责任如何操作。
1、什么情况下可以要求退房？
《商品房买卖司法解释》《商品房销售管理办法》中规定只有在以下两种情形下，业主方可主张退房：①房屋主体结构质量经核验确属不合格；②房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
2、那什么情况下才叫“严重影响正常居住使用”？
实践中，对于退房时“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的理解存在争议，现有法律暂时未对其作出更明确的界定，一般而言，房屋质量问题严重影响正常居住使用应存在两种情形：
（1）影响居住使用与房屋本身特性有关；
（2）程度必须达到严重，考虑继续居住危害居住人的程度以及不可修复或修复次数过多，成本过大，这取决于法官的自由裁量。
三、哪些损失可以纳入赔偿范围？
《商品房买卖司法解释》规定“修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，那么，修复期间造成的其他损失该如何认定？
1、租金损失：如果系主体结构问题直接导致业主无法正常入住，业主可主张维修过程中的租金损失，应同时具备下列条件：
（1）在保修期内，房屋确实存在质量问题；
（2）因房屋出现的质量问题导致买受人无法使用房屋；
（3）买受人另行租赁房屋的标准不得高于其用于支付购房款而出卖的旧房对外出租的标准，否则对超出部分出卖人不予赔偿；
（4）应以买受人所受实际损失予以赔偿。
2、误工损失：关于误工损失的赔偿问题，现行法律法规没有规定。在实践中，误工费的标准亦未统一，在此之前，可以参照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》关于误工费的规定处理。
四、房屋质量有问题是否可以拒收房屋？
买受人在办理商品房交接入住手续时，应要求开发商出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果开发商不能出示则说明该工程未经验收或者验收不合格，买受人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由开发商承担；如果开发商超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，买受人可以解除合同并要求赔偿损失。
律师提示
买房不易，当看到期待已久的新房，很多人都不知道如何验收，甚至有人认为质监部门已经验收过了，再验收一次也就多此一举，其实不然。买房是一门学问，收房也不容马虎，只有把好收楼关，才能不出冤枉钱！
